Scopul acestui text este de a obține o imagine clară și toate informațiile despre obligațiile financiare înainte și după achiziționarea unei proprietăți în Grecia.
Achiziționarea unei proprietăți în Grecia poate părea atractivă: plaje însorite, prețuri accesibile în comparație cu destinațiile din vestul Europei și diverse opțiuni pentru a locui sau a închiria. Cu toate acestea, împreună cu toate avantajele vin și costurile semnificative pe care fiecare cumpărător trebuie să le înțeleagă înainte de a se implica în proces.
Pregătirea înainte de achiziționare nu se referă doar la alegerea locației și a tipului de proprietate - partea cheie este înțelegerea tuturor obligațiilor financiare, de la taxe și impozite până la costurile notariale și procedurile administrative. Costurile necunoscute pot crește semnificativ investiția totală, așa că planificarea în avans este necesară.
În acest text veți găsi o prezentare completă a costurilor pe care un cumpărător de apartament, casă sau apartament în Grecia ar trebui să le cunoască:

  • Impozitul de transfer al proprietății (Transfer Tax)
  • TVA pentru construcții noi
  • Taxele notariale și administrative
  • Impozitul anual pe proprietate (ENFIA)
  • Costuri suplimentare de întreținere și servicii comunale

Obiectivul nostru este ca acest ghid să fie o sursă utilă și un punct de referință pentru toți cei care iau în considerare achiziționarea unei proprietăți în Grecia, în special pentru cumpărătorii din Balcani, care ne pun adesea aceste întrebări. După acest text, veți ști la ce să vă așteptați în ceea ce privește bugetul și cum să evitați surprizele neplăcute.

Impozitul de transfer al proprietății (Transfer Tax / Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου)

Atunci când achiziționați o proprietate în Grecia, impozitul de transfer al proprietății reprezintă una dintre obligațiile financiare cheie. Acest impozit este plătit de cumpărător, iar cuantumul său depinde de valoarea obiectivă a proprietății, stabilită de stat conform datelor cadastrale și zonelor, nu neapărat conform prețului de piață.
Rata actuală este de 3 % din valoarea proprietății, conform legii elene Legea 4172⁄2013 și modificărilor fiscale actuale (AADE, 2025).
În plus, se aplică o taxă municipală suplimentară în valoare de 3% la această sumă, ceea ce ridică efectiv suma totală a impozitului la aproximativ 3,09 %.

Plata impozitului este legată de contractul notarial - notarul verifică dacă impozitul a fost plătit înainte de a efectua înregistrarea în registrul cadastral\, iar abia după aceea transferul proprietății devine legal valabil.
Depunerea declarației fiscale (Transfer Declaration / ΦΜΑ):

  1. Prin intermediul portalului AADE (myPROPERTY / myAADE) - solicitantul poate trimite direct declarația și plăti impozitul online. Site-ul oficial al AADE.
  2. Declarație pe hârtie - prin poștă\, serviciu de curierat sau personal la biroul fiscal competent (DOY / ΔΟΥ sau KEFOK / ΚΕΦΟΚ) - biroul competent depinde de locația proprietății.
  3. Sfat practic: Majoritatea străinilor angajează un avocat sau o agenție licențiată care pregătește și depune declarația fiscală, plătește impozitul și coordonează cu notarul, astfel încât procesul să decurgă fără erori.

Termen: Declarația fiscală și impozitul trebuie depuse / plătite în termen de trei zile lucrătoare de la depunerea declarației, înainte de încheierea contractului notarial final.
Planificarea corectă a acestui cost în avans ajută cumpărătorul să evite obligațiile financiare neașteptate și să asigure o achiziție fără probleme.

TVA pentru construcții noi în Grecia

La achiziționarea unei construcții noi direct de la dezvoltator, în cazul în care este vorba despre prima vânzare, rata standard a TVA-ului (ΦΠΑ) este de 24 %. Cu toate acestea, conform Legii 5144⁄2024, articolul 70, anumite construcții noi pot fi scutite de aplicarea TVA-ului până la 31 decembrie 2025, când se aplică în schimb impozitul de transfer al proprietății de 3% (Transfer Tax / RETT). Legea 5144⁄2024

Este important de știut că nu plătiți niciodată atât TVA, cât și impozitul de transfer pentru aceeași proprietate - se aplică doar una dintre opțiuni\, în funcție de statutul dezvoltatorului și caracteristicile proprietății. Dar diferența dintre sume este semnificativă\, așa că trebuie să verificați înainte de achiziție.

Pentru a verifica statusul unei anumite proprietăți și aplicarea TVA-ului, cumpărătorii pot folosi portalul oficial al administrației fiscale grecești: AADE - Impozitul de transfer al proprietății și TVA.

În practică, majoritatea cumpărătorilor străini angajează un avocat sau o agenție licențiată care pregătește, depune declarația fiscală și plătește impozitul, pentru a se asigura că procesul decurge fără erori și că se respectă toate obligațiile legale și că se obțin facilități, dacă există.

Sfatul nostru La achiziționarea direct de la dezvoltator, angajați întotdeauna un avocat sau o agenție licențiată care să vă verifice în avans dacă achiziția dvs. este supusă TVA-ului sau nu. Deoarece este vorba despre un procent de 24%, acest lucru crește semnificativ prețul proprietății și este important să știți dinainte.

Taxele notariale și administrative

În plus față de taxe, achiziționarea unei proprietăți în Grecia include și costuri suplimentare pentru notar și cadastru. Este important să planificați aceste cheltuieli în avans, deoarece pot influența semnificativ bugetul total.
Costurile includ:

  • Taxele notariale
    Notarul autentifică contractul de vânzare-cumpărare și înregistrează proprietatea în registrul cadastral. Costul este de obicei între 1 și 2 % din valoarea proprietății, cu posibile mici abateri în funcție de complexitatea contractului. Cuantumul taxei depinde de valoarea contractului.
  • Cadastru / înregistrare
    Pentru înregistrarea dreptului de proprietate se plătește o taxă de aproximativ 0,5 % din valoarea contractului, plus TVA.

Exemplu al costurilor aproximative:

  • Apartament de 70 m², valoare 120.000€
    • Notar: 1 % → 1.200€ (dacă este 2 % → 2.400€)
    • Cadastru: ~600€
    • Total: 1.800€ (dacă notarul este 2 % → 3.000€)

Mențiune: Acestea sunt valori aproximative; costul real poate varia în funcție de notar, locație și complexitatea contractului.

Sfat practic: Angajați întotdeauna un avocat sau o agenție licențiată care să verifice toate costurile și să se asigure că procesul decurge fără probleme.

Impozitul anual pe proprietate (ENFIA) - procedura pentru proprietari

Ce este ENFIA?

ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) este impozitul anual pe proprietate în Grecia. Este obligatoriu pentru toți proprietarii - cetățeni greci și străini - pentru toate proprietățile pe care le dețineți la data de 1 ianuarie a anului curent în Grecia. Cumpărătorii străini au aceleași obligații ca rezidenții greci.

Cum se calculează?

  • Partea de bază: ia în considerare locația, suprafața, vechimea clădirii, etajul și numărul de fațade. Rata poate fi cuprinsă între aproximativ €2 și €16 pe m², în funcție de zonă și caracteristicile clădirii.
  • Partea suplimentară: se plătește doar dacă valoarea totală a tuturor proprietăților unui proprietar depășește un anumit prag. Rata este progresivă și poate ajunge până la 1,15 % pentru partea valorii peste prag.

Facilități și noutăți (2025)

  • Este disponibil un discount de până la 20 % dacă proprietatea este asigurată împotriva riscurilor naturale (cutremur, incendiu, inundații) și valoarea este de până la €500.000.
  • Pentru proprietățile cu o valoare mai mare de €500.000, discountul este de 10 %.
  • ENFIA poate fi plătit în până la 10 rate lunare (rata minimă este de €10).

Cum se realizează înregistrarea și evidența impozitului anual

  • Unul dintre cerințe pentru a depune o declarație fiscală este să fiți achitat impozitul de transfer al proprietății, fără de care notarul nu poate autentifica contractul de vânzare-cumpărare.
  • Fiecare proprietate trebuie să fie înregistrată prin intermediul formularului E9 pe portalul: myAADE (https://www.aade.gr/en/e9enfia) Proprietarii, inclusiv străinii, îl pot depune prin intermediul avocatului lor, contabilului din Grecia sau personal online prin portal. Termenul limită pentru depunere este cel târziu la 31 martie pentru anul precedent.
  • Doar în cazul în care impozitul de transfer al proprietății a fost plătit digital prin myPROPERTY, E9-ul dvs. este creat automat. (Totuși, vă recomandăm să verificați).
  • Portalul trimite notificări și certificate referitoare la impozitul ENFIA pe e-mail. Introduceți un e-mail corect și activ pentru a primi notificările.
  • Puteți urmări starea contului și suma impozitului online prin portalul My Property: https://myproperty.aade.gov.gr.

Sfat pentru cumpărători
Chiar dacă obligațiile fiscale sunt gestionate de un avocat sau contabil, urmăriți starea proprietății dvs. online în fiecare an pentru a avea control și a vă asigura că impozitul este corect calculat și plătit.

Costuri lunare - obișnuite dacă sunteți proprietar de proprietăți în Grecia

În plus față de achiziție și impozitul anual (ENFIA), proprietarii de proprietăți în Grecia trebuie să ia în considerare și costurile lunare suplimentare pe parcursul anului.

1. Costuri de întreținere (condo fee / κοινόχρηστα)

Dacă achiziționați un apartament într-un bloc sau un complex de apartamente, de obicei se plătește o taxă lunară sau anuală pentru întreținerea spațiilor comune, a lifturilor, a iluminatului și a zonelor verzi.
Întreținere (condo fee / κοινόχρηστα)

  • Apartament mic în bloc: ~25–50€ lunar (~300–600€ anual)
  • Apartament într-un complex de lux: ~65–125 € lunar (~800–1.500€ anual)
  • Casele individuale nu au această taxă.

Servicii comunale (curent, apă, gaz, gunoi)

  • Apartament mic / apartament: ~42–75€ lunar (~500–900 € anual)
  • Casă mai mare pe malul mării: ~125–250€ lunar (~1.500–3.000€ anual)

Asigurarea proprietății (recomandare: pentru riscuri naturale - cutremur, incendiu, inundație)

  • Cost: ~0,1–0,3 % din valoarea proprietății anual
  • Exemplu: casă cu o valoare de 300.000€ - ~300–900€ anual (de obicei se plătește anual, rar lunar) .

Sfat și recomandare pentru viitorii cumpărători de proprietăți în Grecia

Planificați aceste costuri în avans deoarece afectează semnificativ bugetul total pentru proprietate, în special dacă intenționați să închiriați sau să dețineți proprietatea pe termen lung.
Angajați un avocat sau o agenție licențiată în Grecia pentru a vă ghida prin procesul de achiziție și înregistrare a proprietății, precum și pentru plata regulată a impozitului anual.
Fiți atenți că facturile în Grecia nu vin lunar, ci sunt adesea calculate la două luni sau trimestrial, ceea ce diferă de sistemul din Balcani. Țineți-vă propriile înregistrări.

Achiziționarea unei proprietăți în Grecia implică mai multe tipuri de costuri în afară de prețul de achiziție. Planificarea bugetului în avans și angajarea unor persoane calificate vă permite să efectuați o investiție mai sigură și să vă bucurați de proprietate fără surprize neplăcute.

Principalele costuri de luat în considerare:

  • Prețul proprietății + taxa de transfer
  • Taxe notariale și administrative
  • Taxa anuală ENFIA
  • Facturi de întreținere și utilități

Per total, cu o planificare realistă, investiția dumneavoastră va fi mai sigură și vă veți bucura de proprietatea asupra proprietății fără surprize neplăcute.

Cumpărarea unei Proprietăți în Grecia – o introducere clară, pas cu pas, în întregul proces, inclusiv taxe, costuri și obligațiile de proprietate.
Cumpărarea unui Apartament sau a unei Case la Mare în Grecia – Experiențe Reale – povești reale ale cumpărătorilor, exemple practice și sfaturi bazate pe experiențe directe.
Permise de Muncă și Achiziția de Proprietăți în Grecia – o prezentare generală a opțiunilor pentru permise de ședere și de muncă și modul în care acestea se leagă de deținerea unei proprietăți.
Care este Cel Mai Bun Loc pentru a Cumpăra o Proprietate în Grecia? – o analiză a celor mai populare regiuni, cu recomandări în funcție de buget și de modul de utilizare dorit.
Cumpărarea de Imobiliare în Zona Salonicului – Sfaturi și Recomandări – un ghid practic despre cele mai atractive zone din jurul orașului Salonic.
Golden Visa Grecia – un ghid complet despre cerințele de investiție, procesul de aplicare și beneficiile programului Golden Visa.
Lucrând din Grecia: Ghid pentru Nomazii Digitali – o prezentare detaliată a opțiunilor de ședere și viză pentru nomazii digitali care doresc să trăiască și să lucreze în Grecia.

Suntem întotdeauna aici pentru a vă ajuta să explorați Grecia! Urmați-ne pentru cele mai recente informații, sfaturi utile și experiențe autentice pentru a vă petrece o vacanță de neuitat în Grecia!

Avem peste 3.000 de unități de cazare disponibile. Alegeți cea potrivită pentru dvs. și familia dvs. făcând clic AICI

+
Imediat ce treceți granița, puteți avea internet cumpărând cartela noastră eSIM Nikana aici: https://nikana-esim.com/
Configurarea este foarte simplă, prin scanarea codului QR, în câteva secunde veți avea internet pe telefonul dvs. pentru orice țară din lume.
Instrucțiuni detaliate, cum să verificați dacă telefonul dvs. suportă eSIM și răspunsuri la toate întrebările găsiți aici: Nikana ESIM internet

Urmați-ne pe rețelele de socializare, unde distribuim în mod regulat oferte exclusive, reduceri și pachete speciale pentru vacanța în Grecia, precum și informații, sfaturi și știri utile.
Facebook:Nikana.gr
Instagram: @nikana.gr
Tiktok: nikana.gr
Grupul de Facebook: Live din Grecia
Canalul YouTube @NikanaTravel
Scrieți-ne la e-mail: nikana@nikana.gr
Site-ul nostru nikana.gr este sursa principală de informații despre Grecia în Balcani.