Cilj ovog teksta je da dobijete jasnu sliku i sve informacije o finansijskim obavezama pre i nakon kupovine nekretnine u Grčkoj.
Kupovina nekretnine u Grčkoj može delovati primamljivo: sunčane plaže, povoljne cene u odnosu na zapadnoevropske destinacije i različite opcije za život ili iznajmljivanje. Međutim, uz sve prednosti dolaze i značajni troškovi koje svaki kupac mora da razume pre nego što se upusti u proces.
Priprema pre kupovine nije samo izbor lokacije i tipa nekretnine – ključni deo je razumevanje svih finansijskih obaveza, od poreza i taksi do notarskih troškova i administrativnih procedura. Nepoznati troškovi mogu značajno povećati ukupnu investiciju, pa je planiranje unapred neophodno.
U ovom tekstu ćete pronaći kompletan pregled troškova koje kupac stana, kuće ili apartmana u Grčkoj treba da zna:

  • Porez na prenos nekretnine (Transfer Tax)
  • PDV za novogradnje
  • Notarske i administrativne takse
  • Godišnji porez na nekretnine (ENFIA)
  • Dodatne troškove održavanja i komunalija

Cilj nam je da ovaj vodič bude koristan izvor - orjentir za sve koji razmišljaju o kupovini nekretnine u Grčkoj, posebno za kupce sa Balkana, koji nam često postavljaju ova pitanja. Nakon ovog teksta, znaćete na šta da planirate budžet i kako da izbegnete neprijatna iznenađenja.

Porez na prenos nekretnine (Transfer Tax / Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου)

Kada kupujete nekretninu u Grčkoj, porez na prenos nekretnine predstavlja jednu od ključnih finansijskih obaveza. Ovaj porez plaća kupac, a njegova visina zavisi od objektivne (tax) vrednosti nekretnine, koju utvrđuje država prema katastarskim podacima i zonama, a ne nužno prema tržišnoj ceni.
Trenutna stopa iznosi 3 % od vrednosti nekretnine, u skladu sa grčkim zakonom Law 4172⁄2013 i aktuelnim poreskim izmenama (AADE, 2025).
Pored toga, na ovaj iznos se primenjuje dodatna opštinska taksa (municipal levy) u visini od 3%, što efektivno diže ukupnu stavku poreza pa ukupno iznosi oko do 3,09 %.

Plaćanje poreza je povezano sa notarskim ugovorom — notar proverava da li je porez izmiren pre nego što izvrši upis u katastar (Land Registry / Cadastral Office), a tek nakon toga prenos vlasništva postaje pravno validan.
Podnošenje poreske prijave (Transfer Declaration / ΦΜΑ):

  1. Digitalno putem AADE portala (myPROPERTY / myAADE) – podnosilac može direktno poslati prijavu i platiti porez online. Zvanična stranica AADE.
  2. Papirna prijava – poštom, kurirskom službom ili lično u nadležnoj poreskoj kancelariji (DOY / ΔΟΥ ili KEFOK / ΚΕΦΟΚ) - nadležna kancelarija zavisi od lokacije nekretnine.
  3. Praktična napomena: Većina stranaca angažuje advokata ili licenciranu agenciju koja priprema i podnosi poresku prijavu, plaća porez i koordinira sa notarom, što omogućava da proces protekne bez grešaka.

Rok: Poreska prijava i porez moraju biti podneti / plaćeni u roku od tri radna dana od podnošenja prijave, pre zaključenja konačnog notarskog ugovora.
Pravilno planiranje ovog troška unapred pomaže kupcu da izbegne iznenadne finansijske obaveze i osigura nesmetanu realizaciju kupovine.

PDV na novogradnje u Grčkoj

Prilikom kupovine novogradnje direktno od investitora, u slučaju kada je u pitanju prva prodaja, standardna stopa PDV-a (ΦΠΑ) iznosi 24 %. Međutim, prema Zakonu 5144⁄2024, član 70, određene nove nekretnine mogu biti oslobodjene primene PDV-a do 31. decembra 2025., kada se primenjuje umesto njega porez na prenos nekretnine od 3%(Transfer Tax / RETT). Zakon 5144⁄2024

Važno je znati da nikada ne plaćate i PDV i porez na prenos za istu nekretninu – primenjuje se samo jedna od opcija, u zavisnosti od statusa investitora i karakteristika objekta. Ali je razlika iznosa velka pa morate proveriti pre kupovine.

Za proveru statusa konkretne nekretnine i primene PDV-a, kupci mogu koristiti zvanični portal grčke poreske uprave: AADE – Property Transfer Tax & VAT.

U praksi, većina stranih kupaca angažuje advokata ili licenciranu agenciju koja priprema, podnosi poresku prijavu i plaća porez, kako bi se osiguralo da proces protekne bez grešaka i da se poštuju sve zakonske obaveze kao i da ostvarite olakšice ukoliko postoje.

Naš savet Prilikom kupovine direktno od investitora obavezno angažujte advokata ili licenciranu agenciju da vam unapred proveri da li vaša kupovina podleže PDVu ili ne. Kako je u pitanju iznos od 24% to umnogome povećava cenu nekretnenine i bitno je znati unapred.

Notarske i administrativne takse

Pored poreza, kupovina nekretnine u Grčkoj uključuje i dodatne troškove za notara i katastar. Važno je planirati ove izdatke unapred jer mogu znatno uticati na ukupni budžet.
Troškovi uključuju:

  • Notarske takse
    Notar overava kupoprodajni ugovor i upisuje vlasništvo u katastar. Trošak se obično kreće oko 1 do 2 % vrednosti nekretnine, uz moguće manje odstupanje u zavisnosti od složenosti ugovora. Visina takse zavisi od vrednosti ugovora.
  • Katastar / registracija
    Za upis prava vlasništva plaća se taksa od oko 0,5 % vrednosti ugovora, plus PDV.

Primer okvirnih troškova:

  • Stan 70 m², vrednost €120.000
    • Notar: 1 % → 1.200€ (ako je 2 % → 2.400€)
    • Katastar: ~600€
    • Ukupno: 1.800€ (ako je notar 2 % → 3.000€)

Napomena: Ovo su okvirne vrednosti; stvarni trošak može da varira u zavisnosti od notara, lokacije i složenosti ugovora.

Praktični savet: Uvek angažujte advokata ili licenciranu agenciju koja će proveriti sve troškove i osigurati da proces protekne bez problema.

Godišnji porez na nekretnine (ENFIA) – procedura za vlasnike

Šta je ENFIA?

ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) je godišnji porez na vlasništvo nekretnina u Grčkoj. Obavezan je za sve vlasnike – grčke i strane državljane – za sve nekretnine koje posedujete na dan 1. januara tekuće godine u Grčkoj. Kupci iz inostranstva imaju iste obaveze kao i grčki rezidenti.

Kako se obračunava?

  • Osnovni deo: uzima u obzir lokaciju, površinu, starost objekta, spratnost i broj fasada. Stopa može biti od ~€2 do ~€16 po m², zavisno od zone i karakteristika objekta.
  • Dopunski deo: plaća se samo ako ukupna vrednost svih nekretnina vlasnika prelazi određeni prag. Stopa je progresivna i može ići do 1,15 % na deo vrednosti iznad praga.

Olakšice i novine (2025.)

  • Omogućen je popust do 20 % ako je nekretnina osigurana za prirodne opasnosti (zemljotres, požar, poplava) i vrednost do €500.000.
  • Za nekretnine iznad €500.000 popust je 10 %.
  • ENFIA se može plaćati u do 10 mesečnih rata (minimalna rata €10).

Kako se obavlja registracija i evidencija godišnjeg poreza

  • Uslov za poresku prijavu je plaćen porez na prenos vlasništva bez kojeg notar ne može da overi kupoprodajni ugovor.
  • Svaka nekretnina mora biti registrovana putem E9 obrasca na portalu: myAADE (https://www.aade.gr/en/e9enfia) Vlasnici, uključujući strance, mogu ga podneti preko svog advokata, računovođe u Grčkoj ili sami online preko portala. Rok za podnošenje je najkasnije do 31. marta za prethodnu godinu.
  • Samo u slučaju da je porez na prenos nekretnine plaćen digitalno preko myPROPERTY, vaš E9 se kreira automatski. (Ipak savetujemo da proverite).
  • Portal šalje obaveštenja i sertifikate o ENFIA porezu na mejl. Unesite ispravan i aktivan e‑mail da biste primali obaveštenja.
  • Stanje svog naloga i iznos poreza možete pratiti online preko portala My Property: https://myproperty.aade.gov.gr.

Savet za kupce
Čak i ako poreske obaveze vodi advokat ili računovođa, pratite stanje svoje nekretnine online svake godine kako biste imali kontrolu i bili sigurni da je porez pravilno obračunat i plaćen.

Mesečni - redovni troškovi ako ste vlasnik nekretnina u Grčkoj

Pored kupovine i godišnjeg poreza (ENFIA), vlasnici nekretnina u Grčkoj treba da računaju i na redovne dodatne troškove tokom godine.

1. Troškovi održavanja (condo fee / κοινόχρηστα)

Ako kupujete stan u zgradi ili apartman kompleksu, obično se plaća mesečna ili godišnja naknada za održavanje zajedničkih površina, liftova, osvetljenja i baštenskih zona.
Održavanje (condo fee / κοινόχρηστα)

  • Mali stan u zgradi: ~25–50€ mesečno (~300–600€ godišnje)
  • Stan u luksuznom kompleksu: ~65–125 € mesečno (~800–1.500€ godišnje)
  • Kuće koje su van kompleksa nemaju ovaj trošak.

Komunalije (struja, voda, gas, odvoz smeća)

  • Mali stan / apartman: ~42–75€ mesečno (~500–900 € godišnje)
  • Veća kuća priobalno: ~125–250€ mesečno (~1.500–3.000€ godišnje)

Osiguranje nekretnine (preporuka: prirodne nepogode – zemljotres, požar, poplava)

  • Trošak: ~0,1–0,3 % vrednosti objekta godišnje
  • Primer: kuća vrednosti 300.000€ - ~300–900€ godišnje (obično se plaća godišnje, mesečno retko) .

Savet i preporuka budućim kupcima nekretnina u Grčkoj

Planirajte ove troškove unapred jer značajno utiču na ukupni budžet za nekretninu, posebno ako je cilj rentiranje ili dugoročno držanje nekretnine.
Angažujte advokata ili licenciranu agenciju u Grčkoj da vas vodi kroz proces kupovine i registracije nekretnine ali i redovnog plažanja godišnjeg poreza.
Obratite pažnju da računi u Grčkoj ne stižu mesečno već se često obračunavaju dvomesečno ili kvartalno, pa se to razlikuje od sistema na Balkanu. Vodite svoju evidenciju.

Kupovina nekretnine u Grčkoj nosi sa sobom više vrsta troškova osim same kupoprodajne cene. Planiranje budžeta unapred i angažovanje stručnih osoba omogućava da proces bude bezbedan i predvidiv.
Glavni troškovi koje treba imati na umu:

  • Cena nekretnine + porez na prenos
  • Notarske i administrativne takse
  • Godišnji porez ENFIA
  • Računi za održavanje i komunalije

Sve zajedno, uz realno planiranje, omogućava da vaša investicija bude sigurnija i da uživate u vlasništvu nekretnine bez neprijatnih iznenađenja.

Naši tekstovi o kupovini kuće, apartmana na moru vam mogu koristiti da se što bolje pripremite.
Kupovina nekretnine u Grčkoj – osnovni vodič kroz ceo proces: od prvog koraka do poreza, troškova i obaveza vlasnika.
Kupovina apartmana, stana ili kuće na moru u Grčkoj – iskustva – realne priče kupaca, primeri iz prakse i saveti zasnovani na iskustvu.
Dozvola za rad i kupovina nekretnine u Grčkoj – pregled boravišnih i radnih dozvola i kako se povezuju sa kupovinom nekretnine.
Gde je najbolje kupiti stan, kuću ili apartman u Grčkoj? – analiza najtraženijih regiona i preporuke prema budžetu i nameni kupovine.
Kupovina nekretnine u blizini Soluna – saveti i preporuke – smernice za kupovinu u Solunu i okolini, sa fokusom na najperspektivnije delove.
Grčka Zlatna viza – kompletan pregled uslova, investicionog minimuma i pogodnosti koje daje ovaj program.
Rad iz Grčke: Vodič za digitalne nomade (i one koji to žele postati) - pregled uslova za dobijanje vize za boravak i rad digitalnih nomada.

Uvek smo tu da vam pomognemo u istraživanju Grčke! Pratite nas za najnovije informacije, korisne savete i autentična iskustva kako biste proveli nezaboravan odmor u Grčkoj!

U ponudi imamo preko 3 000 smeštaja. Odaberite odgovarajući za vas i vašu porodicu klikom OVDE

+
Internet čim pređete granicu možete imati kupovinom naše Nikana eSIM kartice ovde: https://nikana-esim.com/
Podešavanje je vrlo jednostavno, putem bar koda za nekoliko sekundi ćete imati internet na vašem telefonu za bilo koju državu na svetu.
Detaljno uputstvo, kako proveriti da li vaš telefon podržava eSIM i odgovore na sva pitanja pronađite ovde: Nikana ESIM internet

Pratite nas na društvenim mrežama gde redovno delimo ekskluzivne ponude, popuste i specijalne aranžmane za letovanje u Grčkoj kao i informacije, savete i korisne vesti.
Facebook:Nikana.gr
Instagram: @nikana.gr
Tiktok: nikana.gr
Facebook grupa: Live from Greece
YouTube kanal @NikanaTravel
Pišite nam na e-mail: nikana@nikana.gr
Naš sajt nikana.gr je vodeći izvor informacija o Grčkoj na Balkanu.