Achiziționarea unei proprietăți în Grecia poate fi o decizie excelentă - fie că doriți o casă de vacanță, o investiție sau o ședere pe termen lung. Cu toate acestea, datorită activității intense și complexității pieței, mulți cumpărători străini fac greșeli costisitoare care pot fi evitate cu puțină atenție.
Pe baza diferitelor experiențe (ale cumpărătorilor, agențiilor, avocaților…), evidențiem cele mai comune greșeli la achiziționarea unei proprietăți în Grecia și explicăm cum să faceți o achiziție sigură și fără probleme ulterioare.

1. Crezul în promisiunile verbale

La fel ca peste tot în lume, în Grecia promisiunile verbale nu au greutate legală și nu garantează siguranță. Cu toate acestea, unii cumpărători adesea cred ceea ce aud - fie pentru că se grăbesc să nu piardă proprietatea dorită sau nu cunosc procedurile locale, fie pentru că par intermediarul este „binevoitor“. Aici apar cele mai mari neînțelegeri și probleme financiare ulterioare.

În practică, cele mai multe probleme apar atunci când cumpărătorul crede ceva ce nu este documentat și verificat legal - de exemplu\, că proprietatea este legalizată\, că „nu are sarcini“ sau că „totul a fost deja verificat“.

Pentru a evita riscul, este necesar să înțelegeți în avans:

Ce trebuie să verificați înainte de achiziție

  • cine este proprietarul real,
  • dacă există ipoteci, însemnări, dispute, dreptul de uzufruct,
  • dacă proprietatea este legalizată în întregime sau are părți (terasă, mansardă…) care nu sunt legalizate,
  • dacă terenul are autorizație de construcție și conformitate urbanistică,
  • dacă există datorii către primărie, stat sau serviciile comunale,
  • dacă se află într-o zonă protejată sau este supus altor regulamente locale (privind construcția, închirierea în scopuri turistice…).

Tot ce privește proprietatea trebuie să fie scris și verificabil în documente, în contract, în registre oficiale.

Cine verifică ce?

Agentul: prezintă proprietatea și oferă informații de bază. Nu efectuează verificări legale.
Avocatul cumpărătorului: singurul care verifică proprietatea, sarcinile, documentația și legalitatea.
Inginerul: verifică legalitatea clădirii (partea urbanistică-tehnică).

Dacă nu cunoașteți această diferență, puteți ușor să credeți că ceva este „rezolvat“ sau „verificat“, deși, de fapt, nu este.

Regula de aur:

Nu acceptați nimic ca fiind adevărat până nu este scris, susținut de documente și verificat. Acesta este singurul mod de a evita greșelile costisitoare și convingerile greșite pe baza informațiilor verbale.

2. Verificarea superficială sau incompletă a proprietății

Aceasta este poate cea mai periculoasă greșeală pe care cumpărătorii străini o pot face la achiziționarea unei proprietăți în Grecia. Chiar dacă proprietatea pare „totul în regulă“ sau agentul oferă asigurări, situația reală poate fi drastic diferită de ceea ce ați văzut sau auzit.

Ce trebuie verificat?

O verificare corectă a proprietății implică o analiză detaliată a tuturor sarcinilor și a statutului juridic al proprietății:

  • Ipoteci și sarcini – fiecare imobil poate fi împovărat cu un credit sau alte însemnări care ar putea afecta achiziția dvs.
  • Interdicții de instrăinare – proprietatea ar putea fi restricționată pentru vânzare sau schimbare.
  • Drept de uzufruct (ψιλή κυριότητα / επικαρπία) – altcineva ar putea avea dreptul de folosință sau de bucurare a proprietății, ceea ce afectează drepturile dvs.
  • Dispute judiciare între moștenitori – bunurile din familie pot fi obiectul unui litigiu sau al unei stări de proprietate neclare.

Sursa principală a acestor informații este cadastrul - Ktimologio. Accesul la informații în Cadastru este permis doar avocaților. Agenții imobiliari sau notarii nu.
Pagina oficială a cadastrului din Grecia Ktimatologio

Fără o astfel de verificare temeinică, puteți achiziționa ușor o proprietate cu probleme ascunse. Aceste greșeli pot duce ulterior la dispute, costuri suplimentare mari sau chiar la imposibilitatea utilizării proprietății așa cum ați planificat.

Regula de aur:

  1. Angajați un avocat. Acesta este o cheltuială pe moment la achiziție, dar pe termen lung este absolut rentabilă.
  2. Dacă nu aveți un avocat imediat - măcar înregistrați și copiați documentația\, fotografiați și păstrați-o până când primiți confirmarea legală.
  3. Nu cumpărați niciodată fără o verificare legală completă.
  4. Cereți acces la toate documentele relevante și verificați-le cu ajutorul unui avocat sau al unui specialist autorizat.

3. Achiziționarea unei proprietăți care nu este legalizată

Un număr mare de clădiri din Grecia au neconformități parțiale sau complete, incluzând:

  • extinderi ilegale,
  • terase închise,
  • mansarde extinse,
  • diferențe între starea reală și planurile de construcție.

Cumpărătorii străini adesea nu își dau seama de riscuri până nu este prea târziu - până când deja au plătit un avans sau au semnat un precontract.

Riscurile pentru cumpărător

Achiziționarea unei proprietăți ilegale poate duce la:

  • imposibilitatea transferului proprietății,
  • amenzi mari sau obligația de a demola părți ilegale, sau proceduri lungi pentru a evita acest lucru
  • blocarea utilizării proprietății sau probleme la obținerea autorizațiilor pentru renovare, extindere sau închiriere.

Cum să vă protejați?

Angajați un inginer licențiat (constructor sau urbanist) care va:

  • verifica legalitatea tuturor părților ale proprietății,
  • compare starea actuală a proprietății cu planurile de construcție și cu autorizațiile,
  • eliberează o confirmare scrisă a legalității.
  • Nu plătiți niciodată un avans sau semnați un precontract până când nu primiți confirmarea legalității proprietății.

4. Neproverirea statutului urbanistic al terenului

Dacă intenționați să achiziționați un teren sau o casă pe o parcelă mai mare, este crucial să verificați statutul urbanistic al terenului. Aceasta este deosebit de important pentru cei care doresc să:

  • construiască o casă nouă,
  • extindă o existentă sau
  • planifică închirierea și adaptarea unei clădiri.

Ce trebuie să verificați?

1. Autorizația de construcție - dacă terenul este oficial desemnat ca fiind construibil sau se află într-o zonă agricolă/protectorată.
2. Suprafața minimă pentru construcție - în Grecia există minime legale pe fiecare parcelă\, care variază în funcție de municipalitate.
3. Accesul la drum - parcela trebuie să aibă un drum legal și practicabil\, deoarece fără acesta nu veți putea construi sau obține autorizații.
4. Zonele protejate - verificați dacă terenul se află în apropiere de:

  • păduri,
  • litoral/plaje,
  • zone arheologice,
  • Arie Natura 2000.

5. Restricții privind construcția - în aceste zone construcția este adesea interzisă sau strict reglementată\, astfel încât planurile casei sau ale extensiilor pot fi limitate.

De ce este important? Fără verificarea statutului urbanistic, puteți:

  • cumpăra un teren care nu poate fi folosit pentru construcție,
  • plăti taxe sau amenzi suplimentare,
  • întâmpina probleme la obținerea autorizațiilor sau la conectarea la serviciile comunale.

Recomandare:

  • Angajați un inginer certificat care va verifica planurile urbanistice oficiale și vă va elibera documentul necesar, pe care îl veți prezenta notarului la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
  • Niciodată să nu planificați construcția sau să plătiți un avans înainte de a obține confirmarea conformității terenului.

5. Semnarea unui avans fără avocat

Una dintre cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor străini este graba de a „rezerva“ o proprietate și de a plăti un avans, care de obicei reprezintă aproximativ 10% din valoarea proprietății.

De ce este acest lucru risculos?

  • Fără o verificare legală, sunteți complet neapărați. Nu știți dacă proprietatea are sarcini, extinderi ilegale sau dispute judiciare.
  • Restituirea banilor este adesea imposibilă în caz de probleme ulterioare. În Grecia, avansul este considerat un depozit obligatoriu și, dacă contractul este semnat fără o verificare corespunzătoare, vânzătorul poate reține avansul.
  • Lipsa cunoașterii drepturilor și obligațiilor poate duce la pierderi financiare sau la complicații legale.

Cum să vă protejați?

  1. Niciodată să nu plătiți un avans fără un avocat care a efectuat o verificare completă a proprietății și sarcinilor acesteia.

·         Avocatul poate:

  • verifica înregistrarea în Ktimatologio/cadastru,
  • confirma lipsa ipotecilor, a interdicțiilor de instrăinare sau a altor sarcini,
  • asigurați-vă că contractul de avans include clauze care vă protejează în caz de probleme.

Regula de aur

Niciun euro avans fără o verificare legală prealabilă. Mai bine să așteptați puțin decât să plătiți ulterior mult mai mult - atât în bani, cât și în dureri de cap.

6. Documentație incompletă

Mulți cumpărători nu adună sau nu verifică toate documentele necesare înainte de achiziție, ceea ce poate duce la întârzieri, costuri suplimentare sau probleme legale.
La ce să fiți atenți:
1. Certificatul ENFIA - confirmă că proprietatea a fost înregistrată în registrul fiscal în ultimii 5 ani (în conformitate cu Legea nr. 5036⁄2023).
2. Utilități (electricitate\, apă\, taxe locale) - verificați starea acestora înainte de transfer. Solicitați ultima factură de la electricitate și apă. Dacă există datorii\, specificați-le clar în precontract pentru a fi plătite de către vânzător.
3. Statutul legal al proprietății - proprietate\, sarcini\, drepturi ale altor persoane (de exemplu\, ψιλή κυριότητα / επικαρπία).
4. Dacă terenul este construibil dacă achiziționați un teren, dacă proprietatea este legalizată…

Cum să evitați greșeala?

1. Faceți o listă a tuturor documentelor necesare pentru achiziție.
2. Verificați cine poate să confirme fiecare document (avocat, inginer, agent).
3. Nu semnați un precontract până când avocatul nu confirmă că documentația este completă și corectă.
4. Dacă un document sau o verificare nu poate fi finalizat până la semnare, asigurați-vă că avocatul menționează acest lucru în precontract.
5. Păstrați copii ale tuturor documentelor pentru evidența dvs.

7. Utilizarea unui avocat „recomandat” de către proprietar sau agent

Greșeală: mulți cumpărători acceptă un avocat care le-a fost „recomandat” de către vânzător sau agent, crezând că este o economie de timp sau bani.
De ce este aceasta o problemă pentru cumpărător?

  • Un astfel de avocat poate fi părtinitor și să lucreze în interesul vânzătorului sau al agenției, nu exclusiv în interesul dvs.
  • Riscați să treceți cu vederea probleme cheie legate de proprietate, legalitatea clădirii sau sarcini.

Cum să evitați greșeala:

  • Angajați întotdeauna un avocat care lucrează doar pentru dvs. - independent și licențiat.
  • Avocatul cumpărătorului este singurul care poate verifica legalitatea în Ktimatologio, obligațiile termene, ipotecile și drepturile terților.
  • Stabiliți în scris în precontract sau în contract că avocatul este responsabil pentru verificarea tuturor documentelor și a statutului legal al proprietății.

Regula de aur: avocatul dvs. lucrează doar pentru dvs. - nu pentru agent, nu pentru vânzător, nimeni altcineva.

8. Lipsa cunoștințelor despre costurile reale ale achiziției

Cumpărătorii străini adesea calculează doar prețul proprietății și nu iau în considerare costurile suplimentare, ceea ce poate duce la un șoc financiar.
Ce trebuie să luați în considerare:
Avocatul – necesar pentru o verificare legală completă și pregătirea documentelor.
Notarul – redactează contractul și autentifică semnăturile.
Agentul imobiliar - cumpărătorul plătește o comision pentru serviciile oferite.
Impozitul de transfer al proprietății – în prezent 3% din valoarea proprietății
Traduceri și apostile – pentru documente depuse în afara Greciei sau la cererea contractului.
Taxe și documentație suplimentară – inclusiv certificate urbanistice sau de construcție, certificate, certificate de legalitate a proprietății.

Intervalul de costuri tipic: însumând aproximativ 7-10% din prețul de achiziție.

Cum să evitați să faceți o greșeală?

  • Creați un buget detaliat înainte de achiziție.

  • Includeți toate taxele și costurile suplimentare posibile în calcul.

  • Discutați cu avocatul și agentul dumneavoastră pentru a obține o imagine realistă a cheltuielilor totale.

Regula de aur: nu planificați doar prețul proprietății – planificați și toate costurile suplimentare, astfel încât nimic să nu vă surprindă.

9. Încrederea în agenție că totul este în regulă

Greșeală: Cumpărătorii au adesea încredere în agent că totul a fost „verificat” și că nu există probleme cu proprietatea.
De ce este aceasta o problemă?

  • Agenția sau agentul nu este responsabil legal pentru dreptul de proprietate, sarcinile sau legalitatea proprietății.

  • Agenții pot oferi informații utile despre locație, prețuri sau utilități, dar nu pot garanta certitudinea juridică.

Cine efectuează due diligence-ul legal:
1. Avocatul cumpărătorului – singurul autorizat să verifice:
2. Inginer autorizat – verifică legalitatea proprietății și orice nereguli de construcție.
Cum să eviți să greșești?
Nu te baza exclusiv pe agent.
Angajează un avocat independent care lucrează exclusiv pentru tine.
Solicită confirmări scrise și acces la registrele oficiale înainte de orice plată sau semnătură.

Regula de aur: avocatul și inginerul sunt singurii care garantează certitudinea juridică a achiziției – agentul informează, dar nu verifică.

10. Neverificarea utilizabilității proprietății

Greșeală: Cumpărătorii adesea nu verifică dacă pot utiliza proprietatea, mai ales dacă intenționează să o închirieze sau să o renoveze. Străinii cumpără o casă lângă plajă - și apoi descoperă că se află într-o zonă cu zgomot sau că nu o pot închiria pentru că se află într-o zonă Natura 2000.

În Grecia, verificarea dreptului de proprietate (statutul juridic al proprietății) este întotdeauna efectuată de avocatul cumpărătorului.
De ce este o problemă:

  • Unele proprietăți sunt situate în zone restricționate (Natura 2000, zone de coastă, păduri arheologice sau protejate).

  • Reglementările locale pot interzice sau restricționa închirierile turistice, construcțiile, extinderile sau reconstrucțiile.

Necunoașterea acestor restricții poate duce la amenzi sau la incapacitatea de a utiliza proprietatea conform planului.
La ce trebuie să fiți atenți:

  • Este proprietatea înregistrată pentru închiriere (închiriere)?

  • Există restricții locale privind închirierile turistice?

Cum să evitați această greșeală:

  • Verificați cu autoritățile locale dacă există alte restricții privind închirierea pe termen scurt sau lung a proprietății.

Regula de aur: Înainte de a face orice achiziție care include planuri de închiriere sau conversie, asigurați-vă că reglementările locale permit utilizarea preconizată.

Sperăm că acest articol vă va prezenta greșelile pe care le fac cumpărătorii și vă va încuraja să vă realizați visul și să vă bucurați de o casă lipsită de griji la mare.
Sectorul imobiliar grecesc a fost vibrant de mulți ani și acum se extinde, iar Grecia este clasată în fruntea listei țărilor potrivite pentru „Reședințe Secundare”, adică cumpărarea unei a doua case, pe lângă cea pe care oamenii o dețin în țara lor de origine.

Linkuri utile:

AADE - Administrația Fiscală Greacă
Ktimatologio (Cadastru Imobiliar)
Legea 5036⁄2023- modificări semnificative ale cadrului juridic pentru tranzacțiile imobiliare din Grecia. Una dintre inovațiile cheie este că cumpărătorul nu mai este răspunzător solidar pentru vechile datorii fiscale ale vânzătorului\, în special în ceea ce privește ENFIA (impozitul anual pe bunuri imobiliare). O altă inovație este că notarul verifică și verifică doar dacă proprietatea a fost înregistrată în ultimii 5 ani.
DikaionLow - Legea 5036⁄2023 și modificările legate de vânzare și cumpărare.
Taxlive - portal pentru impozite și finanțe în Grecia