Kupovina unei proprietăți în Grecia poate fi o decizie excelentă - fie că doriți o casă de vacanță, o investiție sau o ședere pe termen lung. Cu toate acestea, deoarece piața este extrem de activă și complexă, mulți cumpărători străini fac greșeli costisitoare, care pot fi evitate cu puțină atenție.

Pe baza diferitelor experiențe (ale cumpărătorilor, agențiilor, avocaților…), evidențiem cele mai frecvente greșeli la cumpărarea unei proprietăți în Grecia și explicăm cum să faceți ca achiziția să fie sigură și fără probleme ulterioare.

Aceasta este o parte din ghidul nostru complet pentru procesul de cumpărare a unei proprietăți în Grecia, unde puteți găsi toate informațiile într-un singur loc.

1. Încrederea în promisiunile verbale

La fel ca în întreaga lume, nici în Grecia promisiunile verbale nu au greutate legală sau nu garantează siguranța. Cu toate acestea, unii cumpărători adesea cred ceea ce aud - fie pentru că se grăbesc să nu piardă proprietatea dorită, fie pentru că nu cunosc procedurile locale, fie pentru că li se pare că intermediarul este “binevoitor”. Aici apar cele mai mari neînțelegeri și probleme financiare ulterioare.

În practică, cele mai multe probleme apar atunci când cumpărătorul crede în ceva ce nu este documentat și verificat legal - de exemplu\, că proprietatea este legalizată\, că “nu are sarcini” sau că “totul a fost deja verificat”.

Pentru a evita riscul, este necesar să înțelegeți în avans:

Ce trebuie să verificați înainte de cumpărare

  • cine este proprietarul real,
  • dacă există ipoteci, însemnări, dispute, drept de folosință,
  • dacă proprietatea este legalizată în întregime sau are părți (terasă, mansardă…) care nu sunt legalizate,
  • dacă terenul are autorizație de construcție și este urbanistic corect,
  • dacă există datorii către primărie, stat sau serviciile comunale,
  • dacă se află într-o zonă protejată sau este supus altor regulamente locale (despre construcție, închiriere în scopuri turistice…).

Tot ce ține de proprietate trebuie să fie scris și verificabil în documente, în contract, în registre oficiale.

Cine verifică ce?

Agentul: prezintă proprietatea și oferă informații de bază. Nu face verificări legale.
Avocatul cumpărătorului: singurul care verifică proprietatea, sarcinile, documentele și legalitatea.
Inginerul: verifică legalitatea proprietății (partea urbanistică-tehnică).

Citiți detaliat despre rolurile și sarcinile acestor specialiști în articolul nostru aici: Cumpărarea unei proprietăți în Grecia: specialiști cheie - avocat, notar și inginer.

Dacă nu cunoașteți această diferență, puteți ușor să credeți că ceva este “rezolvat” sau “deja verificat”, deși, de fapt, nu este.

Regula de aur:

Nu acceptați nimic ca fiind adevărat până când nu este scris, susținut de documente și verificat. Acesta este singurul mod de a evita greșelile costisitoare și convingerile greșite pe baza informațiilor verbale.

2. Verificare superficială sau incompletă a proprietății

Acesta este poate cea mai periculoasă greșeală pe care o pot face cumpărătorii străini la achiziționarea unei proprietăți în Grecia. Chiar dacă proprietatea pare a fi “în regulă”, situația reală poate fi drastic diferită de ceea ce ați văzut sau auzit.

Ce trebuie verificat?

Verificarea corectă a proprietății implică o analiză detaliată a tuturor sarcinilor posibile și a stării juridice a proprietății:

  • Ipoteci și sarcini - fiecare imobil poate fi încărcat cu un credit sau alte însemnări care ar putea pune în pericol achiziția dvs.
  • Interdicții de vânzare - proprietatea ar putea fi restricționată pentru vânzare sau schimb.
  • Drept de folosință (ψιλή κυριότητα / επικαρπία) - altcineva ar putea avea dreptul de a folosi sau de a se bucura de proprietate\, ceea ce afectează drepturile dvs.
  • Dispute judiciare între moștenitori - bunurile din familie ar putea fi obiectul unui litigiu sau a unei stări neclare de proprietate.

Principalul sursă de informații este registrul de cadastru - Ktimologio. Accesul la informații în Cadastru îl au doar avocații. Agenții imobiliari sau notarii nu.
Pagina oficială a cadastrului din Grecia Ktimatologio

Fără o verificare temeinică, puteți achiziționa ușor o proprietate cu probleme ascunse. Aceste greșeli ulterior pot duce la dispute, costuri suplimentare mari sau chiar imposibilitatea de a utiliza proprietatea așa cum ați planificat.

Regula de aur:

  1. Angajați un avocat. Este o cheltuială la momentul achiziției, dar pe termen lung merită pe deplin.
  2. Dacă nu aveți un avocat pe loc - măcar înregistrați și copiați documentele\, fotografiați și păstrați-le până când primiți confirmarea legală.
  3. Nu cumpărați niciodată fără o verificare legală completă.
  4. Cereți să vedeți toate documentele relevante și verificați-le cu avocatul sau un specialist autorizat.

3. Achiziționarea unei proprietăți care nu este legalizată

Un număr mare de proprietăți din Grecia au nereguliți parțiale sau complete, inclusiv:

  • extinderi ilegale,
  • terase închise,
  • extinderi la mansardă,
  • diferențe între starea reală și planurile de construcție.

Cumpărătorii străini adesea nu înțeleg riscul până nu este prea târziu - până când au plătit deja avansul sau au semnat precontractul.
Riscurile pentru cumpărător
Cumpărarea unei proprietăți nelegalizate poate duce la:

  • imposibilitatea transferului proprietății,
  • amenzi mari sau obligația de demolare a părților ilegale, sau proceduri lungi pentru a evita acest lucru,
  • blocarea utilizării proprietății sau probleme la obținerea autorizațiilor pentru renovare, extindere sau închiriere.

Cum să vă protejați?
Angajați un inginer licențiat (constructor sau urbanist) care va:

  • verifica dacă toate părțile proprietății sunt legale,
  • compară starea proprietății cu planurile de construcție și autorizațiile,
  • eliberează o confirmare scrisă a legalității.
  • Nu plătiți niciodată avansul sau nu semnați precontractul până nu primiți confirmarea legalității proprietății.

4. Neprovera stării urbanistice a terenului

Dacă intenționați să cumpărați un teren sau casă pe o parcelă mai mare, este crucial să verificați starea urbanistică a terenului. Acest lucru este deosebit de important pentru cei care doresc să:

  • construiască o casă nouă,
  • extindă ceva existent sau
  • să planifice închirierea și adaptarea proprietății.

Ce trebuie să verificați?

1. Autorizația de construcție - dacă terenul este oficial de construcții\, dacă este într-o zonă agricolă sau protejată.
2. Suprafața minimă de construcție - în Grecia există minimumuri legale pe parcelă\, care variază în funcție de municipalitate.
3. Accesul la drum - parcela trebuie să aibă un drum legal și utilizabil\, deoarece fără el nu veți putea construi sau obține autorizații.
4. Zonele protejate - verificați dacă terenul este în apropiere de:

  • păduri,
  • maluri/plaje,
  • zone arheologice,
  • Zonele Natura 2000.

5. Restricțiile de construcție - în aceste zone construcția este adesea interzisă sau strict reglementată\, astfel încât planurile pentru casă sau extinderi pot fi limitate.

De ce este important? Fără a verifica starea urbanistică, puteți:

  • cumpăra un teren care nu poate fi utilizat pentru construcție,
  • plăti taxe sau amenzi suplimentare,
  • întâmpina probleme la obținerea autorizațiilor sau conectarea la serviciile comunale.

Recomandare:

  • Angajați un inginer certificat care va verifica planurile urbanistice oficiale și vă va elibera un document care poate fi baza pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Dacă există abateri, avocatul dvs. le poate include în contract.
  • Nu planificați construcția și nu plătiți avansul înainte de a verifica și de a primi confirmarea privind adecvarea urbanistică a terenului.

5. Semnarea avansului fără avocat

Una dintre cele mai frecvente greșeli făcute de cumpărătorii străini este grabirea de a “rezerva” o proprietate și de a plăti un avans, care în mod obișnuit reprezintă aproximativ 10% din valoarea proprietății.
De ce este acest lucru riskant?

  • Fără o verificare legală sunteți complet neapărați. Nu știți dacă proprietatea are sarcini, extinderi ilegale sau dispute judiciare.
  • Returnarea banilor este adesea imposibilă dacă apare ulterior o problemă. În Grecia, avansul este considerat un depozit obligatoriu și, dacă contractul este semnat fără o verificare corespunzătoare, vânzătorul poate reține avansul.
  • Lipsa cunoștințelor despre drepturi și obligații poate duce la pierderi financiare sau complicații juridice.

Cum să vă protejați?

  1. Nu plătiți avansul fără un avocat care a efectuat anterior o verificare completă a proprietății și a sarcinilor acesteia.

·         Avocatul poate:

  • verifica înregistrarea în Ktimatologio - cadastru,
  • confirma absența ipotecilor, a interdicțiilor de vânzare sau a altor sarcini,
  • se asigură că contractul de avans include clauze care protejează cumpărătorul în caz de probleme.

Regula de aur

Niciun euro de avans fără o verificare legală prealabilă. Este mai bine să așteptați puțin decât să plătiți mai mult - atât în bani, cât și în dureri de cap.

6. Documentație incompletă

Mulți cumpărători nu adună sau nu verifică toate documentele necesare înainte de achiziție, ceea ce poate duce la întârzieri, costuri suplimentare sau probleme legale.
La ce să fiți atenți:
1. Certificatul ENFIA - confirmă că proprietatea a fost înregistrată în registrul fiscal în ultimii 5 ani (în conformitate cu Legea nr. 5036⁄2023).
2. Utilități (electricitate\, apă\, taxe locale) - verificați starea înainte de transfer. Cereți să vedeți ultima factură de energie electrică și apă. Dacă există datorii\, specificați-le clar în precontract pentru ca vânzătorul să le plătească.
3. Starea legală a proprietății - proprietatea\, sarcinile\, drepturile altor persoane (de ex. ψιλή κυριότητα / επικαρπία).
4. Este terenul de construcție dacă cumpărați un teren, dacă proprietatea este legalizată…

Cum să evitați greșeala?

1. Faceți o listă cu toate documentele necesare pentru achiziție.
2. Verificați cine poate să confirme fiecare document (avocat, inginer, agent).
3. Nu semnați precontractul până când avocatul nu confirmă că documentația este completă și corectă.
4. Dacă un document sau o verificare nu poate fi finalizată până la semnare, cereți avocatului să o includă în precontract.
5. Păstrați copii ale tuturor documentelor pentru evidențe proprii.

7. Folosirea unui avocat “recomandat” de proprietar sau agent

Greșeală: mulți cumpărători acceptă un avocat recomandat de vânzător sau de agent, crezând că este o economie de timp sau de bani.
De ce este aceasta o problemă pentru cumpărător?

  • Un astfel de avocat poate fi părtinitor și să lucreze în interesul vânzătorului sau al agenției, nu exclusiv în interesul dvs.
  • Riscați să treceți cu vederea problemele cheie legate de proprietate, legalitatea acesteia sau sarcini.

Cum să evitați greșeala:

  • Angajați întotdeauna un avocat care lucrează doar pentru dvs. - independent și licențiat.
  • Avocatul cumpărătorului este singurul care poate verifica legal proprietatea în Ktimatologio, sarcinile, ipotecile și drepturile unor terțe persoane.
  • Stabiliți în scris în precontract sau în contract că avocatul este responsabil pentru verificarea tuturor documentelor și a stării legale a proprietății.

Regula de aur: avocatul dvs. lucrează doar pentru dvs. - nu pentru agent, nu pentru vânzător, nimeni altcineva.

8. Lipsa cunoștințelor despre costurile reale ale achiziției

Cumpărătorii străini calculează adesea doar prețul proprietății și nu iau în considerare costurile suplimentare, ceea ce poate duce la un șoc financiar.
Ce trebuie inclus în calcul:

  • Avocatul – necesar pentru verificarea juridică completă și pregătirea documentației,
  • Notarul – întocmește contractul și autentifică semnăturile,
  • Agenția imobiliară – cumpărătorul plătește comisionul pentru serviciul prestat,
  • Impozitul pe transferul proprietății – în prezent 3% din valoarea proprietății,
  • Traduceri și apostile – pentru documentele care se transmit în afara Greciei sau la cererea contractului,
  • Taxe și documentație suplimentară – inclusiv certificate urbanistice sau de construcție, certificate și confirmări privind legalitatea imobilului.

Interval tipic al costurilor: în total aproximativ 7–10% din prețul de cumpărare.
Cum puteți evita această greșeală?

  • Faceți un buget detaliat înainte de cumpărare.
  • Includeți în calcul toate taxele și costurile suplimentare posibile.
  • Discutați cu avocatul și agentul pentru a avea o imagine realistă a cheltuielilor totale.

Regula de aur: nu planificați doar prețul proprietății – planificați și toate costurile suplimentare, astfel încât nimic să nu vă surprindă.

9. A crede agenția că totul este în regulă

Greșeala: cumpărătorii au adesea încredere în agent că totul este „verificat” și că nu există probleme cu proprietatea.
De ce este o problemă?
Agenția sau agentul nu este responsabil din punct de vedere juridic pentru dreptul de proprietate, sarcini sau legalitatea imobilului.
Agenții pot oferi informații utile despre locație, prețuri și caracteristicile proprietății, dar nu pot garanta siguranța juridică.
Cine face verificarea juridică:

  1. Avocatul cumpărătorului – singurul autorizat să verifice legalitatea.
  2. Inginerul autorizat – verifică legalitatea construcției și eventualele nereguli.

Cum puteți evita greșeala?

  • Nu vă bazați doar pe agent.
  • Angajați un avocat independent care lucrează exclusiv pentru dumneavoastră.
  • Solicitați confirmări scrise și acces la registrele oficiale înainte de orice plată sau semnătură.

Regula de aur: avocatul și inginerul sunt singurii care pot garanta siguranța juridică a achiziției – agentul informează, dar nu verifică.

10. Neverificarea posibilității de utilizare a proprietății

Greșeala: cumpărătorii nu verifică dacă pot utiliza proprietatea, mai ales dacă intenționează să o închirieze sau să o adapteze. Se întâmplă ca străinii să cumpere o casă aproape de plajă și apoi să descopere că se află într-o zonă cu restricții de zgomot sau că nu o pot închiria deoarece se află într-o zonă Natura 2000.
De ce este o problemă:

  • Unele proprietăți se află în zone cu restricții (Natura 2000, zone de coastă, zone arheologice sau păduri protejate).
  • Reglementările locale pot interzice sau limita închirierea turistică, construcțiile, extinderile sau reconstrucțiile.
  • Necunoașterea acestor restricții poate duce la amenzi sau la imposibilitatea utilizării proprietății conform planului.

La ce trebuie să fiți atenți:

  • dacă proprietatea este înregistrată pentru închiriere,
  • dacă există restricții locale pentru închirierea turistică.

Cum puteți evita greșeala?
Verificați la autoritățile locale dacă există restricții privind închirierea pe termen scurt sau lung.
Regula de aur: înainte de orice achiziție care implică planuri de închiriere sau adaptare, asigurați-vă că reglementările locale permit această utilizare.

Sperăm că acest articol vă va familiariza cu greșelile pe care le fac cumpărătorii și vă va încuraja să vă îndepliniți visul și să vă bucurați fără griji de casa dumneavoastră la mare.
Sectorul imobiliar din Grecia este vibrant de mulți ani, iar în prezent se află în expansiune. Grecia se află în topul listei țărilor potrivite pentru conceptul de „al doilea cămin”, adică achiziționarea unei a doua locuințe pe lângă cea pe care oamenii o dețin în țara lor de origine.

Despre modul în care cumpărătorii noștri au rezolvat aceste provocări în practică puteți citi în ghidul nostru amplu cu experiențele oamenilor noștri care au cumpărat proprietăți în Grecia în ultimii ani.

Linkuri utile:

AADE – administrația fiscală a Greciei.
Ktimatologio – cadastrul proprietăților imobiliare.
Legea 5036⁄2023 – modificări importante în cadrul juridic pentru tranzacțiile imobiliare din Grecia. Una dintre principalele noutăți este că cumpărătorul nu mai este solidar responsabil pentru vechile datorii fiscale ale vânzătorului, în special în ceea ce privește ENFIA (impozitul anual pe proprietate). O altă noutate este că notarul verifică și confirmă doar dacă proprietatea a fost înregistrată în ultimii 5 ani.
DikaionLow – legea 5036⁄2023 și modificările legate de tranzacțiile imobiliare.
Taxlive – portal pentru taxe și finanțe în Grecia.

Suntem întotdeauna aici pentru a vă ajuta să explorați Grecia! Urmați-ne pentru cele mai recente informații, sfaturi utile și experiențe autentice pentru a vă petrece o vacanță de neuitat în Grecia!

Avem peste 3.000 de unități de cazare disponibile. Alegeți cea potrivită pentru dvs. și familia dvs. făcând clic AICI

+
Imediat ce treceți granița, puteți avea internet cumpărând cartela noastră eSIM Nikana aici: https://nikana-esim.com/
Configurarea este foarte simplă, prin scanarea codului QR, în câteva secunde veți avea internet pe telefonul dvs. pentru orice țară din lume.
Instrucțiuni detaliate, cum să verificați dacă telefonul dvs. suportă eSIM și răspunsuri la toate întrebările găsiți aici: Nikana ESIM internet

Urmați-ne pe rețelele de socializare, unde distribuim în mod regulat oferte exclusive, reduceri și pachete speciale pentru vacanța în Grecia, precum și informații, sfaturi și știri utile.
Facebook:Nikana.gr
Instagram: @nikana.gr
Tiktok: nikana.gr
Grupul de Facebook: Live din Grecia
Canalul YouTube @NikanaTravel
Scrieți-ne la e-mail: nikana@nikana.gr
Site-ul nostru nikana.gr este sursa principală de informații despre Grecia în Balcani.