Kupovina nekretnine u Grčkoj može biti odlična odluka – bilo da želite kuću za odmor, investiciju ili dugoročni boravak. Međutim, upravo zato što je tržište izuzetno aktivno i kompleksno, mnogi strani kupci prave skupe greške koje se uz malo pažnje mogu izbeći.

Na osnovu raznih iskustava (kupaca, agencija, advokata…), izdvajamo najčešće greške pri kupovini nekretnine u Grčkoj i objašnjavamo kako da kupovina bude bezbedna i bez naknadnih problema.

1. Verovanje usmenim obećanjima

Kao i svuda u svetu, ni u Grčkoj usmena obećanja nemaju pravnu težinu niti su garant sigurnosti. Ipak, neki kupci često poveruju onome što čuju - bilo zato što žure da im željeni objekat ne “isklizne iz ruku” ili ne poznaju lokalne procedure, bilo zato što im deluje da je posrednik „dobronameran“. Upravo tu nastaju najveći nesporazumi i kasniji finansijski problemi.

U praksi, najviše problema nastaje kada kupac poveruje nečemu što nije dokumentovano i pravno provereno — na primer da je objekat legalizovan, da „nema tereta“ ili da „je sve već provereno“.

Da biste izbegli rizik, potrebno je da unapred razumete:

Šta morate proveriti pre kupovine

  • ko je stvarni vlasnik,
  • da li postoje hipoteke, zabeležbe, sporovi, pravo plodouživanja,
  • da li je objekat legalizovan u celosti ili ima delova (terasa, potkrovlje…) koji nisu,
  • da li zemljište ima građevinsku dozvolu i urbanističku ispravnost,
  • da li postoje dugovi prema opštini, državi ili komunalnim službama,
  • da li se nalazi u zaštićenoj zoni ili podleže nekim drugim lokalnim pravilnicima (o gradnji, izdavanju u turističke svrhe..)

Sve što se odnosi na nekretninu mora biti pismeno i proverljivo u dokumentima, u ugovoru, u zvaničnim registrima.

Ko proverava šta?

Agent: prikazuje nekretninu i daje osnovne informacije. Ne radi pravnu proveru.
Advokat kupca: jedini proverava vlasništvo, terete, dokumentaciju i zakonitost.
Inženjer: proverava legalnost objekta (urbanističko–tehnički deo).

Ako ne znate ovu razliku, lako možete pomisliti da je nešto „sređeno“ ili „već provereno“, iako zapravo - nije.

Zlatno pravilo:

Ništa ne prihvatajte kao tačno dok nije napisano, potkrepljeno dokumentacijom i provereno. Ovo je jedini način da se izbegnu skupe greške i pogrešna uverenja na osnovu usmenih informacija.

2. Površna ili nepotpuna provera vlasništva

Ovo je možda najopasnija greška koju strani kupci mogu napraviti pri kupovini nekretnine u Grčkoj. Čak i ako nekretnina izgleda „sve u redu“ ili agent daje uveravanja, prava situacija se može drastično razlikovati od onoga što ste videli ili čuli.

Šta se mora proveriti?

Prava provera vlasništva uključuje detaljan uvid u sve moguće terete i pravni status nekretnine:

  • Hipoteke i tereti – svaka nepokretnost može biti opterećena kreditom ili drugim zabeležbama koje bi mogle ugroziti vašu kupovinu.
  • Zabrane otuđenja – nekretnina može biti ograničena za prodaju ili prenamenu.
  • Pravo plodouživanja (ψιλή κυριότητα / επικαρπία) – neko drugi može imati pravo korišćenja ili uživanja u nekretnini, što utiče na vaša prava.
  • Sudski sporovi među naslednicima – imovina u porodici može biti predmet spora ili nejasnog vlasništva.

Glavni izvor ovih informacija je katastar - Ktimologio.Pristup informacijama u Katastru imaju samo advokati. Agenti za nekretnine ili nortari ne.
Zvanična stranica katastra u Grčkoj Ktimatologio

Bez ovakve temeljne provere lako možete kupiti nekretninu sa skrivenim problemima. Ove greške kasnije mogu dovesti do sporova, velikih dodatnih troškova ili čak nemogućnosti korišćenja nekretnine onako kako ste planirali.

Zlatno pravilo:

  1. Angažujte advokata. To jeste trošak u momentu kupovine ali se dugoročno apsolutno isplati.
  2. Ako nemate advokata odmah – barem zabeležite i kopirajte dokumentaciju, slikajte i čuvajte dok ne dobijete pravnu potvrdu.
  3. Nikada ne kupujte bez kompletne pravne provere.
  4. Zatražite uvid u sve relevantne dokumente i proverite ih kod advokata ili ovlašćenog stručnjaka.

3. Kupovina nekretnine koja nije legalizovana

Veliki broj objekata u Grčkoj ima delimične ili potpune nepravilnosti, uključujući:

  • nelegalna proširenja,
  • zatvorene terase,
  • dogradnje potkrovlja,
  • razlike između stvarnog stanja i građevinskih nacrta.

Strani kupci često ne shvataju rizik dok nije prekasno — do trenutka kada su već uplatili kaparu ili potpisali predugovor.

Rizici po kupca

Kupovina nelegalnog objekta može dovesti do:

  • nemogućnosti prenosa vlasništva,
  • visokih kazni ili obaveze rušenja nelegalnih delova, ili duge procedure da se to izbegne
  • blokade korišćenja nekretnine ili problema pri izdavanju dozvola za renoviranje, nadogradnju ili izdavanje.

Kako se zaštititi?

Angažujte licenciranog inženjera (građevinskog ili urbanističkog) koji će:

  • proveriti da li su svi delovi objekta legalni,
  • uporediti stanje objekta sa građevinskim nacrtima i dozvolama,
  • izdati pisanu potvrdu o legalnosti.
  • Nikada ne plaćajte kaparu niti potpisujte predugovor dok ne dobijete potvrdu o legalnosti objekta.

4. Neproveravanje urbanističkog statusa zemljišta

Ako planirate kupovinu placa ili kuće na većoj parceli, ključno je proveriti urbanistički status zemljišta. Ovo je posebno važno za sve koji žele da:

  • grade novu kuću,
  • šire postojeću ili
  • planiraju izdavanje i adaptaciju objekta.

Šta morate proveriti?

1. Građevinska dozvola – da li je zemljište zvanično građevinsko ili je u poljoprivrednoj/zaštićenoj zoni.
2. Minimalna površina za gradnju – u Grčkoj postoje zakonski propisani minimumi po parceli, koji variraju u zavisnosti od opštine.
3. Pristupni put – parcela mora imati legalan i upotrebljiv put, jer bez njega neće biti moguće graditi ili dobiti dozvole.
4. Zaštitne zone – proverite da li je zemljište u blizini:

  • šuma,
  • obala/plaža,
  • arheološka zona,
  • Područja Natura 2000.

5. Ograničenja gradnje – u ovim zonama gradnja je često zabranjena ili strogo regulisana, pa planovi za kuću ili dodatke mogu biti ograničeni.

Zašto je ovo važno? Bez provere urbanističkog statusa možete:

  • kupiti plac koji se ne može koristiti za gradnju,
  • platiti dodatne naknade ili kazne,
  • naići na probleme prilikom izdavanja dozvola ili priključenja komunalnih usluga.

Preporuka:

  • Angažujte sertifikovanog inženjera koji će proveriti zvanične urbanističke planove i izdati vam dokument koji vam je potreban i kod notara prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora.
  • Nikada ne planirajte gradnju ili plaćajte kaparu pre nego što imate potvrdu o građevinskoj podobnosti zemljišta.

5. Potpisivanje kapare bez advokata

Jedna od najčešćih grešaka stranih kupaca je žurba da „rezervišu“ nekretninu i uplate kaparu, koja obično iznosi oko 10% vrednosti.

Zašto je ovo rizično?

  • Bez pravne provere ste potpuno nezaštićeni. Ne znate da li nekretnina ima terete, nelegalne nadogradnje ili sudske sporove.
  • Povraćaj novca je često nemoguć ako se kasnije pojavi problem. U Grčkoj kapara se smatra obaveznim depozitom i, ukoliko je ugovor potpisan bez adekvatne provere, prodavac može zadržati kaparu.
  • Nepoznavanje prava i obaveza može dovesti do finansijskih gubitaka ili pravnih komplikacija.

Kako se zaštititi?

  1. Nikada ne plaćajte kaparu bez advokata koji je prethodno uradio kompletnu proveru vlasništva i tereta.

·         Advokat može:

  • proveriti upis u Ktimatologio / katastar,
  • potvrditi da nema hipoteka, zabrana otuđenja ili drugih tereta,
  • osigurati da ugovor o kapari uključuje klauzule koje štite kupca u slučaju problema.

Zlatno pravilo

Ni evro kapare bez prethodne pravne provere. Bolje malo sačekati nego kasnije platiti mnogo više - u novcu i u glavoboljama.

6. Nepotpuna dokumentacija

Mnogi kupci ne prikupe ili ne provere sva potrebna dokumenta pre kupovine, što može dovesti do kašnjenja, dodatnih troškova ili pravnih problema.
Na šta obratiti pažnju:
1. ENFIA sertifikat – potvrđuje da je nekretnina prijavljena u poreskom registru u poslednjih 5 godina (na osnovu Zakona broj 5036⁄2023).
2. Komunalije (struja\, voda\, lokalne takse) – proverite stanje pre prenosa. Tražite na uvid poslednji račun za struju i vodu. Ako postoje dugovanja, jasno ih naznačite u predugovoru da ih plaća prodavac.
3. Pravni status nekretnine – vlasništvo, tereti, prava drugih lica (npr. ψιλή κυριότητα / επικαρπία).
4. Da li je zemljište građevinsko ako kupujete plac, da li je nekretnina legalizovana…

Kako izbeći grešku?

1. Napravite listu svih dokumenata koji su neophodni za kupovinu.
2. Proverite ko može da potvrdi svaki dokument (advokat, inženjer, agent).
3. Ne potpisujte predugovor dok advokat ne potvrdi da je dokumentacija kompletna i tačna.
4. Ako neki dokument ili proveru nije moguće završiti do potpisa, neka advokat to unese u predugovor.
5. Čuvajte kopije svih dokumenata za svoju evidenciju.

7. Korišćenje „preporučenog“ advokata vlasnika ili agenta

Greška: mnogi kupci prihvate advokata koji im je preporučio prodavac ili agent, misleći da je to ušteda vremena ili novca.
Zašto je to problem za kupca?

  • Takav advokat može biti pristrasan i raditi u interesu prodavca ili agencije, a ne isključivo u vašem interesu.
  • Rizikujete da propuste ključne probleme sa vlasništvom, legalnošću objekta ili teretima.

Kako izbeći grešku:

  • Uvek angažujte advokata koji radi samo za vas – nezavisnog i licenciranog.
  • Advokat kupca je jedini koji može legalno proveriti vlasništvo u Ktimatologiju, terminske obaveze, hipoteke i prava trećih lica.
  • Dogovorite pisano u predugovoru ili ugovoru da je advokat odgovoran za proveru svih dokumenata i pravni status nekretnine.

Zlatno pravilo: vaš advokat radi samo za vas – ne agent, ne prodavac, niko drugi.

8. Neznanje o realnim troškovima kupovine

Strani kupci često računaju samo cenu nekretnine i ne uzimaju u obzir dodatne troškove, što može dovesti do finansijskog šoka.
Šta sve treba uračunati:
Advokat – neophodan za kompletnu pravnu proveru i pripremu dokumentacije.
Notar – sastavlja ugovor i overava potpise
Agencijska za nekretnine - kupac plaća proviziju za pruženu uslugu
Porez na prenos nekretnine – trenutno 3% od vrednosti nekretnine.
Prevodi i apostili – za dokumenta koja se dostavljaju van Grčke ili na zahtev ugovora.
Takse i dodatna dokumentacija – uključujući urbanističke ili građevinske potvrde, sertifikate, potvrde o legalnosti objekta.

Tipičan raspon troškova: ukupno oko 7–10% od kupoprodajne cene.

Kako izbeći grešku?

  • Napravite detaljan budžet pre kupovine.
  • Uključite sve moguće takse i dodatne troškove u kalkulaciju.
  • Razgovarajte sa advokatom i agentom kako biste imali realnu sliku ukupnih izdataka.

Zlatno pravilo: ne planirajte samo cenu nekretnine – planirajte i sve dodatne troškove, kako vas ništa ne bi iznenadilo.

9. Verovanje agenciji da je sve u redu

Greška: kupci često veruju agentu da je sve „provereno“ i da nema problema sa nekretninom.
Zašto je to problem?

  • Agencija ili agent nije pravno odgovoran za vlasništvo, terete ili legalnost objekta.
  • Agenti mogu pružiti korisne informacije o lokaciji, cenama ili komunalijama, ali ne mogu garantovati pravnu sigurnost.

Ko radi pravnu proveru:
1. Advokat kupca – jedini ovlašćen da proveri:
2. Sertifikovani inženjer – proverava legalnost objekta i eventualne građevinske nepravilnosti.
Kako izbeći grešku?
Ne oslanjajte se samo na agenta.
Angažujte nezavisnog advokata koji radi isključivo za vas.
Tražite pisane potvrde i uvid u zvanične registre pre bilo kakvog plaćanja ili potpisa.

Zlatno pravilo: advokat i inženjer su jedini koji garantuju pravnu sigurnost kupovine – agent informiše, ali ne proverava.

10. Neproveravanje mogućnosti korišćenja nekretnine

Greška: kupci često ne proveravaju da li mogu koristiti nekretninu, posebno ako planiraju izdavanje ili adaptaciju. Stranci kupe kuću blizu plaže - i onda otkriju da su u zoni buke, ili da ne mogu da rentiraju jer su u zoni Natura 2000.

U Grčkoj proveru vlasništva (pravni status nekretnine) uvek radi advokat kupca.
Zašto je problem:

  • Neki objekti se nalaze u zonama sa ograničenjima (Natura 2000, obalna područja, arheološke ili zaštićene šume).
  • Lokalni propisi mogu zabraniti ili ograničiti turistički najam, gradnju, proširenja ili rekonstrukcije.

Nepoznavanje ovih ograničenja može dovesti do novčanih kazni ili nemogućnosti planirane upotrebe nekretnine.
Na šta obratiti pažnju:

  • Da li je nekretnina registrovana za izdavanje (rentiranje).
  • Postoje li lokalna ograničenja za turistički najam.

Kako izbeći grešku:

  • Proverite u lokalnoj samoupravi da li postoje neka druga ograničenja u vezi sa kratkoročnim ili dugoročnim izdavanjem nekretnine.

Zlatno pravilo: pre bilo kakve kupovine koja uključuje planove za rentiranje ili adaptaciju, uverite se da lokalni propisi dozvoljavaju vašu namenu.

Nadamo se da će vas ovaj tekst upoznati sa greškama koje kupci prave i ohrabriti da ostvarite svoj san i bezbrižno uživate u kući na moru.
Grčki sektor nekretnina je vibrantan već dugi niz godina a sada je u ekspanziji i Grčka se kotira u vrhu liste zemalja pogodnih za “Drugi dom” tj. kupovinu druge kuće, pored one koju ljudi poseduju u svojoj zemlji porekla.

Korisni linkovi:

AADE - poreska uprava Grčke
Ktimatologio (katastar nepokretnosti)
Zakon 5036⁄2023 - značajne izmene u pravnom okviru za promet nekretnina u Grčkoj. Jedna od ključnih novina je da kupac više nije solidarno odgovoran za stare poreske dugove prodavca, posebno u pogledu ENFIA (godišnjeg poreza na nekretnine).Druga novina je da notar proverava i verifikuje samo da li je nepokretnost registrovana u poslednjih 5 godina.
DikaionLow - zakon 5036⁄2023 i izmene vezane za kupoprodaju.
Taxlive - portal za poreze i finansije u Grčkoj