Grčka je najavila novi zakon o kratkoročnom zakupu, koji stupa na snagu 1. oktobra 2025. godine. Mnogi se pitaju šta novi zakon donosi.

Da li će ovaj zakon uticati na cene smeštaja i turističku ponudu?

Važno je naglasiti da zakon ne utiče na turistički registrovane objekte (hotele, vile i apartmane sa turističkom licencom), već isključivo na privatne nekretnine koje se izdaju za kratkoročni zakup preko platformi poput Airbnb.

Registrovani turistički objekti nastavljaju da posluju kao i do sada, pa se ne očekuju promene cena u letovalištima.

Ove izmene prvenstveno su usmerene na zaštitu lokalnih zajednica, a turisti koji koriste registrovane objekte ne bi trebalo da osete promene.

Šta donosi novi zakon o kratkoročnom zakupu?

Ograničenje broja nekretnina za kratkoročno izdavanje:

-Vlasnici mogu izdavati maksimalno 2 nekretnine za kratkoročni zakup.

Ograničenje trajanja zakupa:

- Maksimalno 90 dana godišnje po nekretnini.
- Na ostrvima sa manje od 10.000 stanovnika ovo ograničenje je 60 dana godišnje.

Minimalni standardi kvaliteta:

-Prostori koji se izdaju moraju imati adekvatno prirodno svetlo, ventilaciju i ispunjavati osnovne higijenske standarde.
-Zabranjeno je izdavanje podruma, suterena bez prirodnog svetla, preuređenih skladišta i prostorija koje ne zadovoljavaju minimalne standarde stanovanja.

Ekološka (ranije boravišna) taksa

Ekološka taksa je povećana na 8 evra dnevno za nekretnine namenjene kratkoročnom izdavanju, dok za veće nekretnine može biti i viša.

Ovde možete pogledati koliko iznose ekološke (ranije boravišne) takse za ostale tipove smeštaja koji nisu registrovani za kratkoročni zakup, tj. koliko iznosi taksa za registrovane turističke objekte: Ekološka (ranije boravišna) taksa u Grčkoj .

Povećanje poreza za kratkoročno izdavanje

Poreske stope su strože regulisane i zavise od godišnjeg prihoda:
- 15% za prihod do 12.000 evra.
- 35% za prihod od 12.001 do 35.000 evra.
- 45% za prihod preko 35.000 evra.

Poreske olakšice za dugoročni zakup:

Vlasnici koji se odluče za dugoročno izdavanje mogu ostvariti poreske olakšice.

Problem sa nedostatkom stambenog prostora za lokalno stanovništvo posebno je izražen u Atini, gde je došlo do značajnog porasta kratkoročnog izdavanja nekretnina putem platformi poput Airbnb-a. Kao rezultat toga, lokalne vlasti su uvele moratorijum na registraciju novih kratkoročnih zakupa u određenim delovima grada kako bi se smanjio pritisak na stambeni fond i omogućilo lokalnom stanovništvu lakši pristup stanovanju.

Kako se registruje nekretnina za kratkoročni zakup?

Vlasnici moraju da dobiju AMA broj (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – Registarski broj nekretnine) kako bi legalno izdavali svoje nekretnine.
Registracija uključuje:
- Prijavu u elektronski sistem grčke Poreske uprave.
- Podnošenje dokaza o vlasništvu i tehničkih karakteristika nekretnine\, uključujući dokaze da ispunjava minimalne standarde kvaliteta.
- Dobijanje AMA broja\, koji mora biti naveden u svim oglasima za nekretninu.

Strani državljani takođe mogu dobiti AMA broj, pod uslovom da poseduju nekretninu u Grčkoj i ispune sve zakonske obaveze.

Povećanje minimalnog iznosa za Zlatnu vizu

Još jedna mera koju je Grčka uvela kako bi regulisala tržište nekretnina je povećanje minimalnog iznosa potrebnog za dobijanje Zlatne vize. Ovaj program omogućava stranim državljanima da steknu boravišnu dozvolu kroz investicije u nekretnine.

Od 2025. godine, minimalni iznos investicije za dobijanje Zlatne vize u Grčkoj zavisi od lokacije nekretnine:

  • 800.000 evra: u regijama kao što su Atika (uključujući Atinu), prefekture Soluna, Mikonos, Santorini i ostrva sa populacijom većom od 3.100 stanovnika.
  • 400.000 evra: u ostalim delovima zemlje.

Međutim, postoje izuzeci gde je minimalni iznos investicije zadržan na 250.000 evra:
-Za ulaganja u zaštićene zgrade pod uslovom njihove restauracije.
-Za zgrade koje su prethodno imale industrijsku namenu i koje se preuređuju u stambene jedinice.

Ova mera ima za cilj smanjenje pritiska na tržište nekretnina koje je preplavljeno investicijama usmerenim ka kratkoročnom izdavanju, što povećava cene i otežava lokalnom stanovništvu da pronađe stambeni prostor.
Detaljnije o Zlatnoj vizi pogledajte ovde: Grčka Zlatna viza

Zašto se uvode ove mere?

Glavni razlog uvođenja novih zakonskih mera je nedostatak stambenog prostora za lokalno stanovništvo i studente. U popularnim gradovima i letovalištima, sve je teže pronaći povoljan i dostupan dugoročni smeštaj, jer vlasnici nekretnina sve češće biraju kratkoročno izdavanje zbog većeg profita.

Ovaj trend posebno pogađa porodice sa nižim primanjima i studente u univerzitetskim gradovima, koji su prinuđeni da traže alternativne opcije zbog drastičnog rasta cena kirija i nedostatka dugoročnih ponuda na tržištu. Tradicionalni stambeni prostori se prenamenjuju u turističke smeštaje, što dodatno smanjuje dostupnost za one kojima je stambeni prostor najpotrebniji.

Osim ovog ključnog problema, zakon ima za cilj rešavanje i drugih izazova povezanih sa nelegalnim izdavanjem i prilivom turista:

Pritisak na infrastrukturu:

- Sve veća potrošnja vode i struje u letnjoj sezoni uzrokuje nestašice.
- Kanalizaciona mreža često ne može da izdrži opterećenje u prepunim letovalištima.

Prenatrpanost i gužve:

- Nedostatak parking mesta i saobraćajne gužve dodatno otežavaju život lokalnom stanovništvu.
- Prenaseljenost popularnih destinacija smanjuje kvalitet boravka i za turiste i za lokalce.

Porast cena stanova i zakupnina:

- Fokus na kratkoročno izdavanje smanjuje broj dugoročnih opcija\, zbog čega su cene za lokalce postale previsoke.

Erozija lokalne zajednice:

- Tradicionalni kvartovi gube svoj identitet i postaju isključivo turističke zone\, što menja demografsku sliku i kvalitet života lokalnog stanovništva.

Ove mere imaju za cilj da povrate ravnotežu između turizma i potreba lokalnih zajednica, kako bi se stvorili uslovi za pristupačno stanovanje, smanjilo nelegalno izdavanje i očuvala infrastruktura od preopterećenja.

Inicijative za suzbijanje nelegalnog izdavanja na Halkidikiju

Udruženja vlasnika vila i apartmana u letovalištima pokrenula su inicijative kako bi se stalo na kraj nelegalnom izdavanju. Mnogi vlasnici, uključujući strance, izdaju nekretnine bez odgovarajuće registracije i plaćanja poreza. Veći broj turista dodatno opterećuje infrastrukturu, narušava fer konkurenciju i smanjuje prihode države.

Ove inicijative uključuju:
- Obaveznu registraciju svih nekretnina koje se izdaju.
- Strože inspekcije i veće kazne za nelegalno izdavanje.
- Podizanje svesti o važnosti legalnog poslovanja i plaćanja poreza.

Hapšenja na Halkidikiju zbog korupcije

Jedan od najkontroverznijih slučajeva u vezi sa građevinskom industrijom dogodio se na Halkidikiju pre nekoliko meseci. Bivši gradonačelnik Sitonije i nekoliko lokalnih zvaničnika uhapšeni su zbog izdavanja građevinskih dozvola “preko reda” u zamenu za mito.

Potražnja za nekretninama u letovalištima je ogromna, a mnogi kupci stanove koriste za lične potrebe ili za kratkoročno izdavanje. Ova situacija je dovela do velike trke za građevinskim dozvolama. Zvaničnici su za novac omogućavali ubrzane procedure ili čak dozvoljavali gradnju na lokacijama gde to nije bilo predviđeno. Tokom istrage pronađeni su dokazi o korupciji, uključujući lažnu dokumentaciju i nezakonite transakcije.

Ovaj slučaj pokazuje koliko je tržište nekretnina pod pritiskom i koliko je važna kontrola gradnje u turističkim mestima.

Novi zakon o kratkoročnom zakupu ima za cilj da uvede red u tržište nekretnina i zaštiti lokalne zajednice, a ne da naruši turističku ponudu. Registrovani turistički objekti nisu obuhvaćeni ovim zakonom, pa se ne očekuju promene u cenama smeštaja u letovalištima.

Ove mere donose veću odgovornost za vlasnike nekretnina, ali i dugoročne koristi za lokalne zajednice i infrastrukturu. Grčka nastoji da postigne balans između turizma i zaštite svojih stanovnika i resursa – da li će uspeti?

Primeri iz drugih mediteranskih zemalja

I druge mediteranske zemlje, poput Španije i Italije, suočavaju se sa sličnim problemima kao Grčka kada je reč o nedostatku stambenog prostora zbog porasta kratkoročnog izdavanja nekretnina turistima.

Španija

U Španiji, posebno u gradovima poput Barselone i Madrida, lokalno stanovništvo se suočava sa rastućim cenama stanova i nedostatkom dostupnog smeštaja. Mnogi stanovnici su prinuđeni da napuste svoje domove zbog visokih cena zakupa, a neki čak žive u automobilima ili improvizovanim skloništima.

Ovaj fenomen je doveo do protesta protiv masovnog turizma i praksi kratkoročnog izdavanja. Vlasti su reagovale uvođenjem strožih propisa, uključujući moratorijume na izdavanje novih licenci za kratkoročni zakup u određenim delovima gradova i povećanje poreza na takve aktivnosti. Uvedene su i takse od 100% na prazne nekretnine kako bi podstakle vlasnike da ih stave na tržište i smanje stambenu krizu.

Italija

U Italiji, gradovi poput Venecije i Firence suočavaju se sa sličnim izazovima. Masovni turizam je doveo do depopulacije istorijskih centara, jer lokalno stanovništvo ne može da priušti rastuće troškove života. Vlasti su uvele ograničenja na kratkoročno izdavanje, uključujući limitiranje broja dana tokom kojih se nekretnine mogu izdavati turistima i povećanje poreza za vlasnike koji se bave ovom delatnošću.

Uvek smo tu da vam pomognemo u istraživanju Grčke! Pratite nas za najnovije informacije, korisne savete i autentična iskustva kako biste proveli nezaboravan odmor u Grčkoj!

U ponudi imamo preko 3 000 smeštaja. Odaberite odgovarajući za vas i vašu porodicu sada klikom OVDE.

Pratite nas na društvenim mrežama gde redovno delimo ekskluzivne ponude, popuste i specijalne aranžmane za letovanje u Grčkoj kao i informacije, savete i korisne vesti.
Facebook:Nikana.gr
Instagram: @nikana.gr
Tiktok: nikana.gr
Facebook grupa: Live from Greece
YouTube kanal @NikanaTravel
Pišite nam na e-mail: nikana@nikana.gr
Naš sajt nikana.gr je vodeći izvor informacija o Grčkoj na Balkanu.