Kupovina nekretnine u Grčkoj zahteva pažljivo planiranje i angažovanje pravih stručnjaka. Da bi proces bio bezbedan i u skladu sa zakonima, važno je razumeti ko je odgovoran za koje korake — advokat, notar, agent i licencirani inženjer.

1. Advokat kupca – stručnjak za legalnu proveru

Advokat je jedina osoba koja može proveriti sve pravne detalje i zaštititi vas od neprijatnih iznenađenja. Obezbedite se I ugovorom u kojem ćete navesti da je sva pravna provera zadatak advokata.
Pravna dubinska provera („due diligence“) je isključivo zadatak advokata.
On proverava:

  • upis nekretnine u Ktimatologio / katastar,
  • postojeće hipoteke, zabeležbe i zaplene,
  • sudske sporove i prava trećih lica, prava plodouživanja (επικαρπία – usufruct).

Period provere obično obuhvata najmanje prethodnih 20 godina.

Advokat ne proverava tehničku i urbanističku legalnost objekta — to je uloga licenciranog inženjera. Agent ne može zameniti advokata u ovom delu procesa.
Tipičan raspon advokatske takse je najčešće od 1% do 2% vrednosti nekretnine, ali kod složenijih slučajeva ili većih transakcija mogu biti bliže 1,5‑2%.

2. Agent / posrednik vam pomaže da pronađete odgovarajuću nekretninu

Agent je vodič kroz tržište nekretnina - zna sve o lokacijama, cenama i opcijama i potrudiće se da vam pronađe ono što tražite.
Agent pruža osnovne informacije o nekretnini:

  • lokaciju,
  • cenu,
  • stanje objekta i
  • dokumentaciju.

Međutim, agent ne radi pravnu dubinsku proveru vlasništva ili tereta, jer ne poseduje pristup relevantnim registrima.
Samo advokat i notar imaju zakonski ovlašćen pristup katastarskim i drugim registrima, s tim što samo advokat može raditi dubinsku proveru.
Tipična provizija agencija se kreće između 2% i 4% u zavisnosti od vrednosti nekretnine, lokacije i dogovora s agencijom. Na Halkidikiju oko 3% plus obavezni PDV od 24%.
Preporuka: Pregovarajte sa agentom pre potpisivanja ugovora, i tražite jasno da se provizija i PDV navedu u ugovoru.

3. Notar – formalni overavalac dokumenata

Notar je garant zakonitosti papira - njegova uloga je da overi dokumente i potvrdi da je sve u skladu sa zakonom.
Notar overava sve zakonski neophodne dokumente: potvrde o porezima, tehničke sertifikate i kupoprodajni ugovor.
Ne vrši detaljnu dubinsku proveru vlasništva i tereta - njegova odgovornost je ograničena na ono što zakon predviđa.
Cena notara u Grčkoj se kreće od 1 % do 2 % vrednosti nekretnine.

4. Licencirani inženjer – stručnjak za tehničku legalnost nekretnine

Inženjer sa licencom - proverava da li je sve izgrađeno kako treba i da nema skrivenih problema. U Grčkoj, licencirani inženjeri su potrebni prilikom kupoprodaje nekretnine. Prodavac je dužan da preda notaru sertifikat inženjera prilikom overavanja kupoprodajnog ugovora. Ipak, u praksi, mnoge advokatske kancelarije savetuju kupce da unajme nezavisnog inženjera koji će proveriti objekat u interesu kupca.

  • Inženjer prodavca — obezbeđuje dokumentaciju koju prodavac predaje notaru (sertifikate, izjave) o nekretnini.
  • Inženjer kupca — vrši nezavisnu tehničku proveru stanja objekta, merenja, urbanističkih nepravilnosti i rizika.

Inženjer za kupca proverava da li je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, urbanističkim planom i dokumentacijom.
Analizira nelegalne dogradnje, zatvorene terase i stvarno stanje objekta u odnosu na planove i postojeću dokumentaciju.
Može izdati technical certificate, koji advokat koristi kao deo pravne provere pri sastavljanju ugovora.
Cene angažovanja inženjera nisu fiksne i kao i advokatske usluge se dogovaraju prilikom ugovaranja posla/usluge.

  • Srednja (tipična) cena za tehničku inspekciju od inženjera u Grčkoj je verovatno oko 300‑600 €, uzimajući u obzir sve izvore.
  • Može da varira značajno — od 150 € kod jednostavnijih objekata, do više hiljada evra za velike, složene objekte, kompleksne preglede ili elaborirane inženjerske izveštaje.
  • Pošto je velika varijabilnost, najbolje je dobiti ponudu od 2‑3 inženjera pre nego što ih angažujete.

5. Zajednički proces – kako da osigurate sigurnost transakcije

Najbezbedniji način je kombinovani pristup. Svi stručnjaci zajedno čine vaš tim za bezbednu kupovinu – kombinujući pravnu i tehničku proveru, smanjujete rizik i kupujete sa poverenjem. Da, to jeste izdatak, ali je uslov da kasnije sa nekretninom nemate nikakve probleme.

  • Agencija vam nudi uvid u ponudu na tržištu nekretnina i pomaže da pronađete odgovarajući stan, apartman, kuću u skladu sa vašim željama i potrebama.
  • Advokat radi pravnu dubinsku proveru vlasništva i legalnosti nekretnine.
  • Inženjer radi tehničku i urbanističku proveru stanja na terenu i postojeće dokumentacije.
  • Advokat koristi izveštaj inženjera da donese informisanu odluku, pre potpisivanja predugovora ili uplate kapare.

Ovaj timski pristup drastično smanjuje rizik od nepredviđenih problema, kao što su skrivene hipoteke, sudski sporovi ili nelegalne dogradnje i slično.

Nadamo se da smo vam pomogli da se što bolje pripremite za uzbudljiv, ali i zahtevan posao kupovine kuće ili stana na moru. Preporučujemo vam da pogledate i ostale tekstove iz ove oblasti i steknete što bolji uvid i sliku o proceduri koju taj posao nosi.

Upoznajte se sa celokupnim procesom kupovine nekretnine u Grčkoj u našim detaljnim tekstovima:
Kupovina nekretnine u Grčkoj – osnovni vodič kroz ceo proces: od prvog koraka do poreza, troškova i obaveza vlasnika.
Kupovina apartmana, stana ili kuće na moru u Grčkoj – iskustva – realne priče kupaca, primeri iz prakse i saveti zasnovani na iskustvu.
10 najvećih grešaka pri kupovini nekretnine u Grčkoj (i kako ih izbeći) - važno da znate!
Dozvola za rad i kupovina nekretnine u Grčkoj – pregled boravišnih i radnih dozvola i kako se povezuju sa kupovinom nekretnine.
Gde je najbolje kupiti stan, kuću ili apartman u Grčkoj? – analiza najtraženijih regiona i preporuke prema budžetu i nameni kupovine.
Kupovina nekretnine u blizini Soluna – saveti i preporuke – smernice za kupovinu u Solunu i okolini, sa fokusom na najperspektivnije delove.
Grčka Zlatna viza – kompletan pregled uslova, investicionog minimuma i pogodnosti koje daje ovaj program.
Rad iz Grčke: Vodič za digitalne nomade (i one koji to žele postati) - pregled uslova za dobijanje vize za boravak i rad digitalnih nomada.

Izvori:
Sioufas & Associates i Metaxopoulos & Partners
Metaxopoulos & Partners

Naš sajt je vodeći izvor informacija o Grčkoj u Srbiji i šire nikana.gr
Pratite nas na našim društvenim mrežama i budite u toku sa svime što vas zanima o Grčkoj!
Facebook:Nikana.gr
Instagram: @nikana.gr
Tiktok: nikana.gr
Facebook grupa: Live from Greece
Pišite nam na e-mail: nikana@nikana.gr